IT 到DT 数字化转型对商办地产资产管理的重要性

2023-09-12 09:00:49 访问量:564

1、什么是商业地产资产管理

两个对商办地产资产管理的定义,第一,商办地产的资产管理是指采用系统性的策略对以商业办公为主要业态的不动产资产组合在其全生命周期中,对其进行管理、运营和处置,以达到保值、增值等投资收益目的。

第二,商办地产的资产管理是一个系统性过程,在综合考虑收入、成本、风险和资产表现下,以经营效益最优化及投资回报最大化的方式投资、开发、运营、维护、升级和处置其管辖下的资产。

2、目前房地产行业背景

长期以来,当人们谈起中国的房地产时,还是指代以住宅为主要形式的商品住宅开发及销售行业。据统计,在中国排名前30的开发商其基础业务形态全部是以住宅开发及销售为核心业务的。在这样的模式下,更关注融资成本、土地储备和快周转模式。当然,在早期市场中也有部分港资背景的房地产企业以持有为主要手段运营商业地产的案例,这也为之后的商业地产资产管理奠定了一定的人才基础。

2010年后,中国大陆一线城市的核心商业地产逐渐进入了以“销售型物业”转换为“持有型物业”的换挡期,当年保监会出台的《保险资金投资不动产暂行办法》也为险资投资不动产开闸。直至今日,在过去接近10年的时间中,中国商业地产仍处于新旧“玩法”你方唱罢我上场的过程中,期间有政策导向的因素、有房地产作为资金密集型行业和融资渠道有限博弈的结果、也有传统开发商快周转打法的惯性。

2019年7月30日刚结束的中共中央政治局会议中,再次明确了“房住不炒”及“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。这是一个明确的信号,房地产以“销售”和“短期高利润”的时代终将进入尾声,而收益型物业以“持有”和“长期稳定收益率”将拥有更大的市场空间。

3、地产行业资产管理未来的发展趋势

“增量开发”到“存量运营”的转换过程中,经营性物业将更加具备投资属性及持有价值。预计,在政策方针影响下,未来经营性或持有型不动产将对运营专业化、资产管理集约化等有更高的要求,具体体现在对资产的全生命周期管理上面。

当前的资产管理业务模式难以满足新常态下房地产行业发展需求。根据目前市场流行说法,地产行业整体走过黄金十年,走进白银十年,行业整体发展趋势不变,但发展动力、产品结构、参与主体以及增长速度当方面将发生重大变化。随着行业整体增速放缓,的矛盾得到根本性的解决,结构性问题将成为行业的核心矛盾。当前以融资为核心的资产管理业务将难以满足客户需求,也难以应对行业风险,更加难以获得投资者认同。地产行业整体风险加大,区域性、结构性风险的加大,将引领资产管理业务逐步脱离简单的质押融资,引进金融投资中最组合投资、风险对冲以及机制创新等新理念和新工具。

作为资产类别,无论业主为小型的家族办公室、大型的保险集团或者养老基金,收益型不动产自然需要专业的资产管理团队。在商业地产行业发达的国家,资产管理人往往不是以固定费用而计费的,而是针对其管理业绩和资产价值而动态计费。

4、数字化转型对资产管理的改变

在数字化没有介入业务行为时,收入、成本、风险和效率都是在人的界面上进行协作的,资产管理方也往往将日常的运营工作极大程度上地依赖于运营经理(包括招商招租、日常租务等职能)和物业经理(包括物业服务、楼宇维护及设施设备维护等职能)的专业能力。

从结果上来看,一个优质的资产管理人常常是因为选取了优秀的运营和物业经理而实现目标与成就。而新的技术的应用将有效地降低对人本身的依赖,而将关注焦点客观且有效地传递至全局运营管理中的所有人。

5、房地产企业以数据为核心的重要性

以数据为核心的系统能够让资产管理经理、运营经理和物业经理通过运用数据更接近辖下在管资产和业务洞察。在传统运营过程中,资产管理经理需要通过广泛市场数据去预测租金收入、资本投入成本、运营成本。

在科技助力下,让资产管理负责人在世界任何地方和任何时间能够透过软件和硬件的数据获取和归集整合,实时地知悉即时性楼宇运营及楼宇设施设备数据。这让楼宇资管方能够更好地去制定相应的目标和任务,并即时和实时地分配至所对应的运营和物业经理手上。

同时,以数据为核心的系统能够真正地提高运营效率。而效率则代表了在管面积的可扩展空间,资管经理可通过一套系统纵向地跨地域、跨业态去增加在管面积,而得到的是可高自配置和定制化的同一标准运营业绩成绩单。另外,数字化系统也能够更好地建立各地资产在运营过程当中标准运营流程,例如租户的迁入、迁出流程等。

数字化在商业地产资产管理中的应用不仅体现在数字化运营的维度,更体现在对未来收益的预测和风险的评估上面。

企业数字化转型是如何将人员、数据和流程汇集到一起,为客户创造价值并在行业中保持竞争优势,从客户、员工、运营和产品四个方向对数字化转型的方向进行全面思考,才能创造价值、保持优势。未来也将以这四个方面作为衡量企业数字化转型成功的标准。

第一,密切客户沟通,与客户更好地建立沟通渠道,了解客户的行为习惯,更好的服务于客户,让客户更加满意。

第二,赋能员工,支持“大后台小前台”的模式,赋能单兵种精兵作战能力。

第三,优化业务运营,传统的ERP 系统的升级,通过算法简化和规范流程,提高协同效率。

第四,转型产品服务,基于数据洞察进行商业模式重塑,发现新机会,做业务价值增长点的延伸等等。然而,在数据化转型过程中,并不是四个方面都要做到位,可能以某一方面为重点,然后再慢慢地延伸到其它方面。

可以预见的是,在十四五期间,国内一二线城市的商业资产的发展将向香港、新加坡这样的成熟市场看齐。这种趋势必将带来新一波城市改造升级的热潮和商业地产的极大发展,竞争必将更加惨烈,商业地产资产管理也将面临不变革就会死的局面,利润越来越薄,甚至亏损会成为常态。

因此,在经济波动和商业资产竞争加剧的双重压力下,资产管理数字化已成为必然趋势,这其中最关键的是需要将外部政策和市场数据有效地加入到商业资产运营决策中,推动决策数据化。商业资产的运营管理者唯有尽快建立数字化资管模式,才能在未来竞争中立于不败之地。

 


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